Hệ thống 13 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được quy định tại các Thông tư:
- Thông tư 158/2014/TT-BTC
- Thông tư 28/2015/TT-BTC
- Thông tư 126/2015/TT-BTC
- Thông tư 145/2016/TT-BTC
- Thông tư 28/2021/TT-BTC
- Thông tư 06/2014/TT-BTC
Tổng quan về tiêu chuẩn thẩm định giá tại Việt Nam
Tiêu chuẩn thẩm định giá tại Việt Nam là hệ thống các quy định chuyên môn do cơ quan quản lý ban hành, nhằm hướng dẫn hoạt động thẩm định giá được thực hiện thống nhất, minh bạch và phù hợp với pháp luật. Đây là nền tảng quan trọng giúp đảm bảo kết quả thẩm định có độ tin cậy cao và được chấp nhận trong các giao dịch tài chính, pháp lý.
Các tiêu chuẩn này quy định rõ về:
- Nguyên tắc thẩm định giá, đảm bảo tính khách quan và độc lập trong quá trình định giá
- Phương pháp thẩm định giá, bao gồm cách lựa chọn và áp dụng phù hợp với từng loại tài sản
- Quy trình thực hiện, từ thu thập thông tin đến lập và phát hành báo cáo
- Yêu cầu đối với báo cáo thẩm định giá, đảm bảo đầy đủ nội dung và có thể kiểm chứng
Tại Việt Nam, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá được xây dựng theo hướng tiệm cận với thông lệ quốc tế, đồng thời điều chỉnh để phù hợp với đặc thù thị trường trong nước. Việc tuân thủ các tiêu chuẩn này không chỉ là yêu cầu bắt buộc đối với thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá, mà còn giúp nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản và giảm thiểu rủi ro cho các bên liên quan.
Đối tượng áp dụng:
- Tổ chức có chức năng thẩm định giá (có Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá).
- Thẩm định viên về giá (cá nhân có chứng chỉ định giá bất động sản do Bộ Tài chính cấp).
- Các bên sử dụng dịch vụ định giá như ngân hàng, doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, cơ quan thuế, cơ quan xét xử.
Hệ thống 13 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hiện hành
Tại Việt Nam, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá được ban hành nhằm chuẩn hóa hoạt động định giá, đảm bảo tính minh bạch, khách quan và thống nhất trong toàn ngành. Hiện nay, hệ thống này bao gồm 13 tiêu chuẩn, quy định toàn diện từ nguyên tắc, quy trình đến phương pháp và báo cáo thẩm định giá.
Nhóm tiêu chuẩn về đạo đức, khái niệm và nguyên tắc
Nhóm tiêu chuẩn này được quy định tại Thông tư 158/2014/TT-BTC – Đặt nền móng lý luận và đạo đức nghề nghiệp cho toàn bộ hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam. Đây là những tiêu chuẩn cơ bản nhất, bắt buộc mọi thẩm định viên và tổ chức hành nghề phải nắm vững và tuân thủ.
Tiêu chuẩn số 01 – Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá
- Xác định nguyên tắc ứng xử đạo đức của thẩm định viên: độc lập, khách quan, trung thực, công khai và có trách nhiệm.
- Quy định rõ về xung đột lợi ích, bảo mật thông tin khách hàng và xử lý sai phạm.
- Là cơ sở để cơ quan chức năng đánh giá hành vi vi phạm đạo đức nghề nghiệp.
Tiêu chuẩn số 02 – Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
- Định nghĩa “giá trị thị trường” theo thông lệ quốc tế và khung pháp lý Việt Nam.
- Là tiêu chuẩn quan trọng để xác định giá trị giao dịch của bất động sản, thẩm định giá nhà đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản thanh lý, đấu giá…
- Thường áp dụng trong các mục đích: mua bán, vay thế chấp, chuyển nhượng, chia thừa kế.
Tiêu chuẩn số 03 – Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
- Đề cập đến các loại giá trị khác ngoài giá trị thị trường như: giá trị đầu tư, giá trị sử dụng đặc biệt, giá trị bảo hiểm…
- Áp dụng trong các tình huống thẩm định cho nội bộ doanh nghiệp, góp vốn, tái cấu trúc, hoặc định giá cho mục đích đặc thù không theo giá thị trường.
Tiêu chuẩn số 04 – Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá
- Tổng hợp các nguyên lý kinh tế như: nguyên lý thay thế, cung cầu, sử dụng tối ưu, giá trị kỳ vọng…
- Đây là nền tảng để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp, giải thích sự biến động giá trị tài sản trên thị trường.
- Thường được tích hợp vào các phần lý thuyết đầu tiên trong giáo trình, bài thi sát hạch thẩm định giá.
Nhóm tiêu chuẩn về quy trình và hồ sơ nghiệp
Đây là nhóm tiêu chuẩn được quy định tại Thông tư 28/2015/TT-BTC – Cụ thể trình tự thực hiện, hình thức báo cáo và phương pháp tổ chức hồ sơ thẩm định giá. Các tiêu chuẩn này giúp đảm bảo tính minh bạch, chuẩn hóa và dễ kiểm soát trong toàn bộ quá trình thực hiện nghiệp vụ thẩm định.
Tiêu chuẩn số 05 – Quy trình thẩm định giá
- Quy định rõ 5 bước cơ bản trong quá trình thẩm định giá, gồm:
- Xác định mục đích thẩm định giá
- Khảo sát, thu thập và xử lý thông tin
- Lựa chọn và áp dụng phương pháp định giá phù hợp
- Xác định giá trị tài sản
- Lập và trình bày báo cáo thẩm định giá
- Đây là tiêu chuẩn trung tâm, được sử dụng xuyên suốt cho mọi loại hình tài sản, đặc biệt quan trọng trong quá trình ôn thi chứng chỉ hành nghề.
Tiêu chuẩn số 06 – Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá
- Hướng dẫn chi tiết về cấu trúc và nội dung bắt buộc của:
- Báo cáo kết quả thẩm định giá
- Chứng thư thẩm định giá
- Hồ sơ lưu trữ trong quá trình thực hiện
- Đảm bảo tài liệu đầy đủ, hợp lệ và có giá trị pháp lý để trình cơ quan nhà nước, ngân hàng, tòa án hoặc đối tác liên quan.
Tiêu chuẩn số 07 – Phân loại tài sản trong thẩm định giá
- Phân nhóm tài sản cần thẩm định như:
- Bất động sản (đất đai, nhà ở, công trình xây dựng)
- Động sản (máy móc, thiết bị, phương tiện…)
- Tài sản tài chính, quyền tài sản và tài sản vô hình
- Hỗ trợ thẩm định viên xác định đặc điểm, phạm vi và phương pháp phù hợp với từng loại tài sản cụ thể.
Nhóm tiêu chuẩn về phương pháp tiếp cận
Nhóm tiêu chuẩn này quy định tại Thông tư 126/2015/TT-BTC – Hướng dẫn chi tiết các phương pháp chính được áp dụng trong hoạt động thẩm định giá tài sản, đặc biệt là bất động sản. Mỗi phương pháp phù hợp với từng loại tài sản, mục đích định giá và điều kiện dữ liệu thực tế. Ba tiêu chuẩn trong nhóm này bao gồm:
Tiêu chuẩn số 08 – Cách tiếp cận từ thị trường
- Dựa trên nguyên tắc so sánh với các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường.
- Được sử dụng phổ biến nhất trong định giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất nền.
- Yêu cầu có thông tin thị trường minh bạch, dữ liệu giao dịch đáng tin cậy.
Nội dung chính:
- Xác định tài sản so sánh và điều chỉnh các yếu tố chênh lệch (vị trí, diện tích, mục đích sử dụng…)
- Tính toán giá trị ước tính dựa trên mức giá bình quân đã điều chỉnh.
Tiêu chuẩn số 09 – Cách tiếp cận từ chi phí
- Phù hợp với các tài sản xây dựng như nhà xưởng, công trình mới hoặc chưa có giao dịch thị trường.
- Giá trị tài sản được xác định bằng chi phí tái tạo hoặc thay thế, sau đó trừ đi phần khấu hao.
Nội dung chính:
- Ước tính chi phí xây dựng hiện tại (bao gồm cả chi phí vật liệu, nhân công…)
- Tính khấu hao vật lý, khấu hao chức năng, khấu hao kinh tế nếu có.
- Cộng với giá trị đất (nếu có) để ra tổng giá trị tài sản.
Tiêu chuẩn số 10 – Cách tiếp cận từ thu nhập
- Áp dụng cho tài sản có khả năng sinh lời như căn hộ cho thuê, khách sạn, tòa nhà văn phòng, BĐS thương mại.
- Giá trị được xác định dựa trên dòng thu nhập tương lai và tỷ lệ chiết khấu/kỳ vọng sinh lời.
Nội dung chính:
- Xác định dòng tiền thu nhập ròng hàng năm của tài sản
- Xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp hoặc sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền (DCF)
- Tính toán giá trị hiện tại của dòng tiền dự kiến trong tương lai
Tiêu chuẩn chuyên ngành bất động sản
Tiêu chuẩn chuyên ngành bất động sản được ban hành theo Thông tư 145/2016/TT-BTC. Tiêu chuẩn này được xây dựng dành riêng cho hoạt động thẩm định giá đối với bất động sản, giúp đảm bảo tính thống nhất và phù hợp với đặc thù của thị trường nhà đất tại Việt Nam.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 – Thẩm định giá bất động sản
- Là tiêu chuẩn chuyên ngành dành riêng cho hoạt động thẩm định giá bất động sản, bao gồm: nhà ở, đất nền, căn hộ, bất động sản thương mại, bất động sản đầu tư…
- Được sử dụng làm tài liệu bắt buộc trong các khóa đào tạo, ôn thi chứng chỉ hành nghề thẩm định giá và định giá đất.
Nội dung chính gồm:
- Nguyên tắc, cơ sở lập kế hoạch thẩm định giá bất động sản;
- Quy trình khảo sát hiện trạng, thu thập dữ liệu thị trường;
- Lựa chọn phương pháp tiếp cận phù hợp (thị trường, chi phí, thu nhập…);
- Cách xử lý dữ liệu, tính toán và lập báo cáo chứng thư thẩm định giá BĐS;
- Hướng dẫn đánh giá yếu tố pháp lý, quy hoạch, vị trí, chất lượng xây dựng ảnh hưởng đến giá trị BĐS;
- Một số trường hợp đặc thù trong định giá: tài sản thế chấp, phân chia tài sản, giải phóng mặt bằng, góp vốn bằng bất động sản…
Ý nghĩa thực tiễn:
- Đây là tiêu chuẩn bắt buộc mà các thẩm định viên và tổ chức thẩm định giá phải tuân thủ khi định giá các tài sản là bất động sản.
- Là căn cứ để đảm bảo kết quả thẩm định giá có giá trị pháp lý, được các tổ chức tín dụng, tòa án, cơ quan thuế, cơ quan nhà nước công nhận.
Các tiêu chuẩn thẩm định đặc thù
Bên cạnh các tiêu chuẩn cơ bản áp dụng chung cho mọi loại tài sản, Bộ Tài chính còn ban hành một số tiêu chuẩn thẩm định giá đặc thù, áp dụng cho doanh nghiệp và tài sản vô hình. Bao gồm:
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 – Thẩm định giá doanh nghiệp
Ban hành theo Thông tư 28/2021/TT-BTC – Áp dụng cho hoạt động định giá toàn bộ hoặc một phần vốn chủ sở hữu, tài sản, thương hiệu, cổ phần hoặc phần vốn góp của một doanh nghiệp.
Nội dung chính gồm:
- Cách tiếp cận trong thẩm định giá doanh nghiệp: tài sản, thu nhập, thị trường;
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp như: năng lực tài chính, chiến lược phát triển, vị thế thị trường, rủi ro ngành nghề;
- Nguyên tắc xử lý dữ liệu, phương pháp định giá tài sản vô hình đi kèm doanh nghiệp.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13 – Thẩm định giá tài sản vô hình
Ban hành theo Thông tư 06/2014/TT-BTC – Áp dụng cho các loại tài sản vô hình như: quyền sở hữu trí tuệ, quyền khai thác tài nguyên, phần mềm, bí quyết kinh doanh, thương hiệu, nhãn hiệu, giấy phép kinh doanh…
Nội dung chính gồm:
- Phân loại tài sản vô hình cần thẩm định;
- Các phương pháp định giá phù hợp: chi phí tạo dựng, thu nhập dự kiến, phương pháp thặng dư;
- Đặc điểm cần lưu ý trong xử lý thông tin và so sánh tài sản vô hình trên thị trường.
Hệ thống 13 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là khung pháp lý và chuyên môn quan trọng, giúp hoạt động thẩm định diễn ra nhất quán, chuyên nghiệp và phù hợp với thông lệ quốc tế, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
Việc nắm rõ và vận dụng đúng các tiêu chuẩn này không chỉ giúp đảm bảo tính pháp lý, minh bạch trong thẩm định, mà còn là điều kiện tiên quyết để hành nghề chuyên nghiệp và bền vững trong lĩnh vực định giá.
