Thẩm định giá: Vai trò, quy trình, phương pháp, quy định

Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị bằng tiền của một tài sản:

• Tại một thời điểm và địa điểm nhất định
• Phù hợp với giá thị trường 
• Phục vụ cho một mục đích cụ thể.

Thẩm định giá là gì?

Khái niệm thẩm định giá được quy định rõ tại Khoản 16 Điều 4 Luật Giá 2023:

“Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.”

Khác với định giá (thường mang tính áp đặt giá từ cơ quan quản lý hoặc chủ sở hữu), thẩm định giá tuân thủ tiêu chuẩn nghề nghiệp, dựa trên dữ liệu thị trường, phương pháp khoa học và nguyên tắc khách quan để đưa ra mức giá ước tính hợp lý nhất.

Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam được điều chỉnh bởi hệ thống văn bản pháp luật thống nhất, nhằm đảm bảo tính minh bạch, chuẩn mực và đồng bộ trong quá trình thực hiện. Các quy định pháp lý này bao gồm từ luật, nghị định đến thông tư và bộ Chuẩn mực Thẩm định giá Việt Nam.

• Luật Giá 2023 – Văn bản pháp lý cao nhất quy định về quản lý giá và thẩm định giá, bao quát nguyên tắc, thẩm quyền, quy trình và tiêu chuẩn hành nghề.
• Nghị định 78/2024/NĐ-CP(01/7/2024) – Quy định chi tiết một số điều của Luật Giá về thẩm định giá.
• Nghị định 85/2024/NĐ-CP(10/7/2024) – Quy định chi tiết một số điều của Luật Giá.
• Nghị định 87/2024/NĐ-CP(12/7/2024) – Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý giá.
• Thông tư 30/2024/TT-BCT– Quy tắc đạo đức nghề nghiệp, phạm vi công việc, cơ sở giá trị và hồ sơ thẩm định giá.
• Thông tư 31/2024/TT-BTC– Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
• Thông tư 32/2024/TT-BTC– Cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập.
• Thông tư 34/2024/TT-BTC– Quy định về thi, cấp, quản lý và thu hồi thẻ thẩm định viên về giá.
• Thông tư 36/2024/TT-BTC– Thẩm định giá doanh nghiệp.
• Thông tư 37/2024/TT-BTC– Thẩm định giá tài sản vô hình.
• Thông tư 38/2024/TT-BTC– Đánh giá hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá, trích lập dự phòng rủi ro nghề nghiệp và chế độ báo cáo.
• Thông tư 39/2024/TT-BTC– Đào tạo, bồi dưỡng, cập nhật kiến thức và cấp chứng chỉ thẩm định giá.
• Thông tư 42/2024/TT-BTC– Thẩm định giá bất động sản.

Vai trò của thẩm định giá trong thực tiễn

Hoạt động thẩm định giá không chỉ là thủ tục hành chính thuần túy mà là mắt xích cốt lõi trong hầu hết các giao dịch tài sản lớn tại thị trường B2C và B2B Việt Nam:

• Cơ sở để vay vốn ngân hàng: Khi cá nhân hoặc doanh nghiệp muốn thế chấp tài sản (thường là bất động sản hoặc máy móc) để vay vốn, các ngân hàng thương mại bắt buộc phải yêu cầu chứng thư thẩm định giá độc lập để làm căn cứ phê duyệt hạn mức giải ngân, nhằm quản trị rủi ro nợ xấu.
• Bảo vệ quyền lợi khi mua bán, chuyển nhượng: Đối với người mua và người bán, một kết quả thẩm định giá khách quan giúp hai bên tránh được rủi ro bị “hớ” hoặc ép giá, đảm bảo giao dịch diễn ra theo đúng giá trị thực của thị trường.
• Phục vụ mục đích pháp lý và tố tụng: Thẩm định giá là căn cứ quan trọng trong các vụ việc phân chia tài sản thừa kế, ly hôn, giải thể doanh nghiệp, hoặc khi cơ quan nhà nước cần tính thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng.
• Thu hút đầu tư và liên doanh: Đối với doanh nghiệp, thẩm định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp là bước không thể thiếu trước khi tiến hành các thương vụ mua bán & sáp nhập (M&A), phát hành cổ phiếu hoặc kêu gọi vốn đầu tư nước ngoài.

Nguyên tắc và tiêu chuẩn thẩm định giá

Để đảm bảo tính khách quan và chính xác, mọi quy trình thẩm định giá tại Việt Nam đều phải vận hành dựa trên hệ thống nguyên tắc kinh tế học và hành lang pháp lý chuẩn mực.

Các nguyên tắc thẩm định giá cốt lõi:

• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Tài sản phải được đánh giá dựa trên kịch bản cho phép khai thác tối đa công năng, mang lại giá trị cao nhất và phù hợp với quy định pháp luật.
• Nguyên tắc thay thế: Giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để sở hữu một tài sản tương đương có cùng công năng trên thị trường.
• Nguyên tắc cung – cầu: Giá trị tài sản biến động đồng thuận với sự tương tác giữa số lượng tài sản sẵn có (cung) và nhu cầu của người mua (cầu) tại thời điểm thẩm định.
• Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một thành phần tài sản được đo lường bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng thu nhập hoặc giá trị của toàn bộ tài sản.

Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (VVS)

Đây là bộ quy tắc, hướng dẫn do Bộ Tài chính ban hành, bắt buộc thẩm định viên phải tuân thủ tuyệt đối. Hệ thống này quy định rõ ràng từ đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, quy trình thu thập thông tin, cho đến cách xây dựng báo cáo. Việc nắm vững và áp dụng đúng Tiêu chuẩn VVS không chỉ giúp chứng thư có giá trị pháp lý cao mà còn là phần kiến thức trọng tâm, chiếm tỷ trọng điểm số lớn nhất trong các kỳ thi cấp chứng chỉ nghiệp vụ của Bộ Tài chính hàng năm.

Các phương pháp thẩm định giá 

Hiện nay, các Thẩm định viên tại Việt Nam chủ yếu áp dụng 3 cách tiếp cận nền tảng, tương ứng với các phương pháp cụ thể sau:

1. Cách tiếp cận từ thị trường (Phương pháp so sánh):
   • Bản chất: Thẩm định viên tìm kiếm các tài sản tương đồng đã giao dịch thành công trên thị trường gần thời điểm thẩm định nhất, sau đó tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt (vị trí, diện tích, pháp lý…) để tìm ra giá trị tài sản mục tiêu.
   • Ứng dụng phổ biến: Thích hợp nhất cho Bất động sản dân dụng (đất nền, nhà phố, căn hộ) và các phương tiện vận tải cũ.
2. Cách tiếp cận từ chi phí (Phương pháp chi phí thay thế/tái tạo):
   • Bản chất: Giá trị tài sản được xác định bằng cách tính toán chi phí hiện tại để xây dựng hoặc mua mới một tài sản hoàn toàn giống hoặc có công năng tương đương, sau đó trừ đi giá trị hao mòn (khấu hao) trong quá trình sử dụng.
   • Ứng dụng phổ biến: Phù hợp cho các tài sản chuyên dùng, ít có giao dịch phổ biến trên thị trường như: Nhà xưởng, dây chuyền máy móc thiết bị, công trình hạ tầng đặc thù.
3. Cách tiếp cận từ thu nhập (Phương pháp dòng tiền chiết khấu / vốn hóa):
   • Bản chất: Định giá tài sản dựa trên khả năng tạo ra thu nhập của nó trong tương lai. Các khoản thu nhập dự kiến sẽ được quy đổi về giá trị hiện tại thông qua một tỷ suất chiết khấu phù hợp.
   • Ứng dụng phổ biến: Thường dùng để thẩm định giá các Bất động sản đầu tư thương mại (tòa nhà văn phòng cho thuê, khách sạn) hoặc thẩm định giá trị toàn bộ doanh nghiệp.

Câu hỏi thường gặp về thẩm định giá

1. Thẩm định giá có bắt buộc trong mọi giao dịch tài sản không?

Không phải mọi giao dịch tài sản đều bắt buộc phải thực hiện thẩm định giá. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp như vay vốn ngân hàng, góp vốn bằng tài sản, mua bán doanh nghiệp, đấu giá tài sản hoặc xác định giá trị tài sản công, kết quả thẩm định giá là cơ sở quan trọng để đảm bảo tính minh bạch và khách quan trong quá trình ra quyết định.

2. Ai được phép thực hiện thẩm định giá?

Hoạt động thẩm định giá được thực hiện bởi các doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật. Người trực tiếp thực hiện nghiệp vụ là thẩm định viên về giá có đủ tiêu chuẩn chuyên môn và được cấp thẻ thẩm định viên theo quy định hiện hành.

3. Chứng thư thẩm định giá có giá trị pháp lý như thế nào?

Chứng thư thẩm định giá là văn bản thể hiện kết quả thẩm định giá do doanh nghiệp thẩm định giá phát hành. Đây là tài liệu có giá trị pháp lý để các tổ chức, cá nhân tham khảo và sử dụng trong các giao dịch kinh tế, tài chính hoặc các thủ tục hành chính có liên quan đến tài sản được thẩm định.

4. Học nghiệp vụ thẩm định giá có khó không?

Mức độ khó của việc học nghiệp vụ thẩm định giá phụ thuộc vào nền tảng kiến thức và kinh nghiệm của từng người. Chương trình đào tạo thường bao gồm các nội dung về kinh tế, tài chính, pháp luật và phương pháp thẩm định giá. Nếu được học tập theo lộ trình bài bản và thường xuyên cập nhật kiến thức thực tiễn, người học hoàn toàn có thể tiếp cận và phát triển trong lĩnh vực này.

5. Người không học chuyên ngành thẩm định giá có thể theo nghề được không?

Có. Nhiều người đang làm việc trong các lĩnh vực như kế toán, kiểm toán, tài chính, ngân hàng, bất động sản hoặc quản trị doanh nghiệp vẫn có thể học tập và phát triển nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá. Việc tham gia các khóa đào tạo nghiệp vụ là bước khởi đầu quan trọng để trang bị kiến thức chuyên môn và hiểu rõ các yêu cầu của nghề.

6. Chứng chỉ nghiệp vụ thẩm định giá mang lại những lợi ích gì?

Chứng chỉ nghiệp vụ thẩm định giá giúp người học hệ thống hóa kiến thức chuyên môn, nâng cao năng lực nghề nghiệp và tạo lợi thế cạnh tranh trên thị trường lao động. Đây cũng là nền tảng quan trọng đối với những người có định hướng phát triển lâu dài trong lĩnh vực thẩm định giá hoặc các ngành nghề liên quan đến tài chính và quản lý tài sản.

Thẩm định giá là công cụ quan trọng giúp xác định giá trị tài sản chính xác, minh bạch và hợp pháp, hỗ trợ hiệu quả cho các quyết định giao dịch, đầu tư và xử lý tranh chấp. Để đảm bảo kết quả tin cậy, hãy lựa chọn đơn vị thẩm định giá uy tín, được cấp phép và có đội ngũ chuyên môn vững vàng. Một quyết định đúng ngay từ khâu lựa chọn đơn vị sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian, chi phí và hạn chế rủi ro.