Thẩm định giá: Vai trò, quy trình, phương pháp, quy định

Ngày cập nhật: 16/08/2025 | Biên tập viên: Đặng Thị Hồng Thơm

Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị bằng tiền của một tài sản:

  • Tại một thời điểm và địa điểm nhất định
  • Phù hợp với giá thị trường 
  • Phục vụ cho một mục đích cụ thể.

Thẩm định giá là gì?

Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị bằng tiền của một tài sản tại một thời điểm và địa điểm nhất định, phù hợp với giá thị trường và phục vụ cho một mục đích cụ thể. Đây là dịch vụ tư vấn tài chính quan trọng, giúp minh bạch hóa thông tin giá trị tài sản và hỗ trợ các bên đưa ra quyết định chính xác trong giao dịch, đầu tư, bảo hiểm, hay xử lý tranh chấp.

Tại Việt Nam, khái niệm thẩm định giá được quy định rõ tại Khoản 15 Điều 4 Luật Giá 2023:

“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự, phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.

Khác với định giá (thường mang tính áp đặt giá từ cơ quan quản lý hoặc chủ sở hữu), thẩm định giá tuân thủ tiêu chuẩn nghề nghiệp, dựa trên dữ liệu thị trường, phương pháp khoa học và nguyên tắc khách quan để đưa ra mức giá ước tính hợp lý nhất.

Mục đích và vai trò của thẩm định giá

Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh và giá trị tài sản biến động liên tục, việc thẩm định giá không chỉ dừng lại ở việc xác định một con số cụ thể. Đây là bước quan trọng giúp đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả cho các giao dịch, đồng thời mang lại lợi ích thiết thực cho cả cá nhân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước.

Thẩm định giá được thực hiện nhằm đáp ứng nhiều nhu cầu quan trọng trong đời sống kinh tế – xã hội, bao gồm:

  • Mua bán, chuyển nhượng tài sản: Xác định giá trị hợp lý, tránh tình trạng định giá sai lệch.
  • Vay vốn và thế chấp tài sản: Là căn cứ để ngân hàng, tổ chức tín dụng phê duyệt khoản vay.
  • Góp vốn, cổ phần hóa doanh nghiệp: Đảm bảo giá trị tài sản góp vốn chính xác và công bằng.
  • Bảo hiểm, bồi thường thiệt hại: Tính toán phí bảo hiểm hoặc số tiền bồi thường hợp lý.
  • Thanh lý tài sản, xử lý nợ xấu: Cung cấp căn cứ pháp lý và tài chính để giao dịch minh bạch.
  • Giải quyết tranh chấp: Là bằng chứng giá trị tài sản phục vụ quá trình tố tụng hoặc hòa giải.

Vai trò của thẩm định giá

  • Minh bạch hóa thông tin giá trị tài sản: Giúp các bên giao dịch có dữ liệu khách quan để thương lượng.
  • Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Giảm thiểu rủi ro và ngăn ngừa tranh chấp phát sinh.
  • Hỗ trợ ra quyết định đầu tư: Cung cấp cơ sở để lựa chọn phương án kinh doanh, đầu tư hiệu quả.
  • Ổn định và phát triển thị trường: Góp phần hình thành mặt bằng giá hợp lý, tạo môi trường kinh doanh lành mạnh.

Các trường hợp cần thẩm định giá

Hoạt động thẩm định giá không chỉ xuất hiện trong các giao dịch mua bán tài sản thông thường, mà còn đóng vai trò quan trọng trong nhiều tình huống kinh tế, tài chính và pháp lý. Việc xác định giá trị tài sản một cách chính xác, khách quan giúp các bên liên quan có cơ sở đưa ra quyết định đúng đắn, đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và giảm thiểu rủi ro.

Một số trường hợp phổ biến cần thực hiện thẩm định giá bao gồm:

  • Mua bán và chuyển nhượng bất động sản: Xác định giá trị đất đai, nhà ở, công trình xây dựng trước khi giao dịch để đảm bảo công bằng và minh bạch.
  • Thế chấp và vay vốn ngân hàng: Định giá tài sản bảo đảm (bất động sản, phương tiện, máy móc…) để làm căn cứ cho khoản vay.
  • Góp vốn và cổ phần hóa doanh nghiệp: Xác định giá trị doanh nghiệp hoặc tài sản góp vốn nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên tham gia.
  • Bảo hiểm và bồi thường thiệt hại: Xác định giá trị tài sản để tính phí bảo hiểm hoặc mức bồi thường khi xảy ra tổn thất.
  • Thanh lý tài sản và xử lý nợ xấu: Định giá tài sản thanh lý để thu hồi vốn hoặc xử lý khoản nợ khó đòi.
  • Giải quyết tranh chấp và tố tụng: Xác định giá trị tài sản làm bằng chứng trong các vụ kiện dân sự, thương mại hoặc hôn nhân gia đình.
  • Thẩm định giá dự án đầu tư: Đánh giá tính khả thi và hiệu quả tài chính của dự án trước khi ra quyết định đầu tư hoặc huy động vốn.

Quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá được xây dựng dựa trên Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam nhằm đảm bảo tính khoa học, minh bạch và phù hợp với quy định pháp luật. Mỗi bước thực hiện đều có ý nghĩa quan trọng, từ khâu tiếp nhận yêu cầu đến khi ban hành kết quả chính thức.

Các bước cơ bản trong quy trình thẩm định giá gồm:

  1. Tiếp nhận yêu cầu và xác định mục đích thẩm định
    • Ghi nhận thông tin từ khách hàng.
    • Làm rõ mục tiêu sử dụng kết quả thẩm định (mua bán, vay vốn, góp vốn, bảo hiểm…).
  2. Khảo sát tài sản và thu thập thông tin
    • Kiểm tra hiện trạng, đặc điểm kỹ thuật, hồ sơ pháp lý của tài sản.
    • Thu thập dữ liệu thị trường liên quan đến loại tài sản cần thẩm định.
  3. Phân tích thông tin và lựa chọn phương pháp thẩm định
    • Đánh giá tính pháp lý, tính kinh tế và đặc điểm vật lý của tài sản.
    • Chọn phương pháp tiếp cận phù hợp: thị trường, chi phí, thu nhập hoặc hỗn hợp.
  4. Tính toán và xác định giá trị tài sản
    • Áp dụng công thức, tiêu chuẩn và dữ liệu đã thu thập để ước tính giá trị.
    • Kiểm tra chéo kết quả giữa các phương pháp để đảm bảo tính chính xác.
  5. Lập Báo cáo thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá
    • Trình bày đầy đủ cơ sở dữ liệu, phương pháp, lập luận và kết quả cuối cùng.
    • Chứng thư thẩm định giá có giá trị pháp lý theo quy định của Luật Giá.
  6. Lưu trữ Hồ sơ thẩm định giá
    • Lưu toàn bộ thông tin, tài liệu, hình ảnh, dữ liệu phục vụ kiểm tra, đối chiếu sau này.

Các phương pháp, nguyên lý thẩm định giá

Việc xác định giá trị tài sản không chỉ dựa trên dữ liệu thị trường mà còn phải tuân theo những nguyên lý cơ bản và áp dụng các phương pháp khoa học đã được chuẩn hóa. Tại Việt Nam, Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam quy định rõ các nguyên lý nền tảng và nhóm phương pháp tiếp cận được thẩm định viên sử dụng.

Nguyên lý thẩm định giá

  • Nguyên lý sử dụng cao nhất và tốt nhất: Giá trị tài sản đạt mức tối đa khi được sử dụng đúng công năng và phù hợp với pháp luật, khả thi về mặt kỹ thuật và tài chính.
  • Nguyên lý thay thế: Giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí mua hoặc tạo ra một tài sản tương đương có cùng công dụng.
  • Nguyên lý cung – cầu: Giá trị tài sản biến động theo mối quan hệ cung cầu trên thị trường.
  • Nguyên lý đóng góp: Giá trị của một yếu tố trong tài sản phụ thuộc vào mức đóng góp của nó vào giá trị chung.
  • Nguyên lý cân bằng: Giá trị tối ưu đạt được khi các yếu tố cấu thành tài sản ở trạng thái cân bằng về số lượng và chất lượng.

Các phương pháp thẩm định giá

  • Cách tiếp cận từ thị trường – Phương pháp so sánh: So sánh tài sản mục tiêu với các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường, điều chỉnh về yếu tố khác biệt để xác định giá trị.
  • Cách tiếp cận từ chi phí – Phương pháp chi phí tái tạo và chi phí thay thế: Ước tính chi phí tạo mới hoặc mua tài sản tương tự, trừ đi phần hao mòn, khấu hao.
  • Cách tiếp cận từ thu nhập – Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF): Xác định giá trị dựa trên khả năng sinh lợi và dòng thu nhập dự kiến trong tương lai.
  • Cách tiếp cận hỗn hợp: Kết hợp nhiều phương pháp, phổ biến như phương pháp thặng dư (áp dụng cho bất động sản dự án) hoặc phương pháp chiết trừ.

Tiêu chí lựa chọn phương pháp phù hợp

  • Mục đích thẩm định giá.
  • Đặc điểm và loại hình tài sản.
  • Mức độ sẵn có và độ tin cậy của dữ liệu thị trường.

Yếu tố ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá

Giá trị tài sản được thẩm định không phải là con số cố định bất biến mà có thể thay đổi tùy thuộc vào nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Việc nhận diện đầy đủ các yếu tố này giúp thẩm định viên đưa ra kết quả chính xác và phù hợp với thực tế thị trường.

  1. Địa điểm
  • Vị trí địa lý và điều kiện hạ tầng của khu vực nơi tài sản tồn tại.
  • Sự thuận tiện về giao thông, tiện ích xung quanh và tiềm năng phát triển của khu vực.
  1. Thời điểm
  • Giá trị tài sản chịu tác động của biến động giá thị trường theo từng giai đoạn.
  • Tình hình kinh tế vĩ mô, chính sách tài chính – tiền tệ tại thời điểm thẩm định.
  1. Mục đích thẩm định giá
  • Mục đích sử dụng kết quả (mua bán, vay vốn, bảo hiểm, góp vốn…) ảnh hưởng đến cách tiếp cận và phương pháp tính toán.
  1. Tiêu chuẩn và phương pháp áp dụng
  • Việc áp dụng đúng Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam và phương pháp khoa học đảm bảo tính hợp pháp và độ tin cậy của kết quả.
  1. Dữ liệu thị trường
  • Chất lượng và độ tin cậy của thông tin về các giao dịch so sánh, chi phí, hoặc thu nhập từ tài sản.
  • Mức độ cập nhật và khả năng kiểm chứng của nguồn dữ liệu.
  1. Yếu tố pháp lý và kỹ thuật
  • Hồ sơ pháp lý của tài sản (giấy tờ sở hữu, quyền sử dụng, giấy phép xây dựng…).
  • Tình trạng kỹ thuật, tuổi đời, mức độ hao mòn hoặc hư hỏng của tài sản.

Cơ sở pháp lý quy định về thẩm định giá

Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam được điều chỉnh bởi hệ thống văn bản pháp luật thống nhất, nhằm đảm bảo tính minh bạch, chuẩn mực và đồng bộ trong quá trình thực hiện. Các quy định pháp lý này bao gồm từ luật, nghị định đến thông tư và bộ Chuẩn mực Thẩm định giá Việt Nam.

Những văn bản này không chỉ quy định chi tiết quy trình và phương pháp thẩm định giá mà còn đặt ra yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp, tiêu chuẩn hành nghề và quản lý chất lượng dịch vụ, đảm bảo kết quả thẩm định giá có giá trị pháp lý và độ tin cậy cao.

Chi phí thẩm định giá

Chi phí thẩm định giá là khoản phí mà khách hàng chi trả cho doanh nghiệp thẩm định giá để thực hiện việc xác định giá trị tài sản. Mức phí này không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như loại tài sản, phạm vi công việc, thời gian thực hiện và yêu cầu cụ thể của khách hàng.

  1. Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thẩm định giá
  • Loại tài sản: Bất động sản, máy móc – thiết bị, doanh nghiệp, dự án đầu tư hoặc tài sản vô hình sẽ có khung phí khác nhau.
  • Giá trị và quy mô tài sản: Tài sản giá trị lớn, cấu trúc phức tạp thường yêu cầu chi phí cao hơn.
  • Mức độ phức tạp của hồ sơ: Hồ sơ pháp lý chưa rõ ràng, tài sản phân tán ở nhiều địa điểm sẽ cần nhiều thời gian và nhân lực khảo sát.
  • Vị trí địa lý: Khu vực xa trung tâm hoặc khó tiếp cận có thể phát sinh thêm chi phí đi lại, khảo sát.
  • Thời gian yêu cầu: Các yêu cầu gấp rút thường phải bố trí thêm nhân sự, dẫn đến phí dịch vụ cao hơn.
  1. Phương pháp tính phí phổ biến
  • Tính theo tỷ lệ % giá trị tài sản: Phổ biến với bất động sản, doanh nghiệp, dự án lớn.
  • Tính theo mức phí cố định: Áp dụng cho tài sản đơn giản hoặc giá trị nhỏ.
  • Kết hợp nhiều tiêu chí: Dựa trên giá trị tài sản, thời gian thực hiện và khối lượng công việc.
  1. Mức phí tham khảo (chỉ mang tính định hướng, có thể khác nhau giữa các đơn vị):
  • Bất động sản: 0,02% – 0,05% giá trị tài sản hoặc tối thiểu từ 3 – 5 triệu đồng/hồ sơ.
  • Máy móc – thiết bị: Từ 5 – 15 triệu đồng/hồ sơ tùy quy mô và độ phức tạp.
  • Doanh nghiệp/dự án đầu tư: Từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng, tùy phạm vi và yêu cầu phân tích.
  1. Lưu ý khi thỏa thuận chi phí
  • Yêu cầu báo giá minh bạch, liệt kê đầy đủ các khoản chi.
  • Xác định rõ thời hạn bàn giao và nội dung sản phẩm.
  • Ưu tiên đơn vị có hợp đồng dịch vụ rõ ràng, cam kết chất lượng và uy tín.

Cách chọn đơn vị thẩm định giá uy tín

Lựa chọn đúng đơn vị thẩm định giá là yếu tố then chốt để đảm bảo kết quả thẩm định chính xác, khách quan và có giá trị pháp lý. Một đơn vị uy tín không chỉ giúp bạn tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn hạn chế rủi ro trong giao dịch và tranh chấp.

Tiêu chí lựa chọn đơn vị thẩm định giá

  • Giấy phép hoạt động hợp pháp: Được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
  • Đội ngũ thẩm định viên có chứng chỉ hành nghề: Có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm thực tế và tuân thủ Quy tắc đạo đức nghề nghiệp.
  • Quy trình thẩm định minh bạch: Các bước làm việc rõ ràng, báo cáo chi tiết và chứng thư thẩm định giá chuẩn theo quy định pháp luật.
  • Kinh nghiệm và uy tín trên thị trường: Có hồ sơ khách hàng đa dạng, phản hồi tích cực và kết quả thẩm định được các tổ chức tài chính, cơ quan Nhà nước chấp nhận.
  • Bảo mật thông tin: Cam kết giữ bí mật thông tin tài sản và hồ sơ của khách hàng.

Lưu ý khi ký hợp đồng dịch vụ

  • Đọc kỹ điều khoản hợp đồng, đặc biệt về thời hạn thực hiện và chi phí.
  • Yêu cầu đơn vị thẩm định cung cấp bản sao giấy phép và danh sách thẩm định viên thực hiện.
  • Thống nhất rõ phạm vi công việc và cách xử lý khi có thay đổi yêu cầu.

Thẩm định giá là công cụ quan trọng giúp xác định giá trị tài sản chính xác, minh bạch và hợp pháp, hỗ trợ hiệu quả cho các quyết định giao dịch, đầu tư và xử lý tranh chấp. Để đảm bảo kết quả tin cậy, hãy lựa chọn đơn vị thẩm định giá uy tín, được cấp phép và có đội ngũ chuyên môn vững vàng. Một quyết định đúng ngay từ khâu lựa chọn đơn vị sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian, chi phí và hạn chế rủi ro.

Bài viết liên quan

Tổng hợp trọn bộ giáo trình, tài liệu, sách thẩm định giá
Tổng hợp trọn bộ giáo trình, tài liệu, sách thẩm định giá
Thẩm định viên là gì? Lộ trình nghề nghiệp, điều kiện hành nghề
Thẩm định viên là gì? Lộ trình nghề nghiệp, điều kiện hành nghề
Thẩm định giá máy móc thiết bị là gì? Quy trình, chi phí
Thẩm định giá máy móc thiết bị là gì? Quy trình, chi phí
Thẩm định giá tài sản là gì? Vai trò, quy định, quy trình
Thẩm định giá tài sản là gì? Vai trò, quy định, quy trình

Hotline0968 411 543

Hỗ trợ liên tục 24/7

    ĐĂNG KÝ NHẬN TƯ VẤN