Thẩm định giá tài sản là quá trình xác định giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm nhất định. Các văn bản pháp lý liên quan bao gồm:
- Luật Giá 2023
- Nghị định 78/2024/NĐ-CP
- Thông tư 28/2015/TT-BTC
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (hiện hành)
Thẩm định giá tài sản là gì?
Thẩm định giá tài sản là quá trình sử dụng kiến thức chuyên môn, phương pháp kỹ thuật và dữ liệu thị trường để xác định giá trị thực tế của một tài sản tại thời điểm nhất định, phục vụ cho các mục đích tài chính, pháp lý hoặc thương mại.
Theo quy định tại Luật Giá 2023, thẩm định giá được coi là một hoạt động dịch vụ có thu phí, do tổ chức có chức năng thẩm định thực hiện, đảm bảo tính khách quan, độc lập, khoa học và tuân thủ pháp luật.
Tài sản được thẩm định có thể bao gồm:
- Bất động sản (nhà, đất, công trình xây dựng)
- Tài sản hữu hình (máy móc, thiết bị, phương tiện…)
- Tài sản vô hình (thương hiệu, quyền sử dụng, tài sản trí tuệ…)
- Doanh nghiệp, dự án đầu tư, cổ phần, phần vốn góp…
Mục đích sử dụng dịch vụ thẩm định giá
Dịch vụ thẩm định giá được sử dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực nhằm phục vụ các mục đích pháp lý, tài chính và thương mại. Tùy từng đối tượng sử dụng, mục đích có thể bao gồm:
- Vay vốn ngân hàng: Định giá tài sản thế chấp như bất động sản, ô tô, máy móc… để xác định hạn mức tín dụng phù hợp.
- Mua bán – chuyển nhượng tài sản: Xác định giá trị thực tế của tài sản trước khi giao dịch, đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho các bên.
- Góp vốn, chia tài sản: Thẩm định giá trị góp vốn bằng tài sản trong doanh nghiệp hoặc chia tài sản trong các vụ ly hôn, thừa kế…
- Tái cấu trúc doanh nghiệp, cổ phần hóa, thoái vốn nhà nước: Xác định giá trị doanh nghiệp, phần vốn góp phục vụ kế hoạch tổ chức lại hoặc chuyển nhượng sở hữu.
- Quyết toán đầu tư, kiểm toán, lập báo cáo tài chính: Định giá tài sản cố định, bất động sản hoặc danh mục đầu tư để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong báo cáo tài chính.
- Đấu giá, kê biên, thi hành án: Là cơ sở xác định giá khởi điểm cho đấu giá hoặc giá trị tài sản bị kê biên trong các vụ việc dân sự hoặc hình sự.
Sử dụng dịch vụ thẩm định giá đúng mục đích giúp doanh nghiệp và cá nhân đưa ra quyết định tài chính hiệu quả, tuân thủ pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Khi nào cần thẩm định giá tài sản?
Thẩm định giá tài sản là bước quan trọng trong nhiều hoạt động kinh tế – pháp lý. Các trường hợp phổ biến cần thực hiện thẩm định giá bao gồm:
- Thế chấp tài sản vay vốn: Ngân hàng và tổ chức tín dụng yêu cầu thẩm định giá tài sản đảm bảo để xác định hạn mức cho vay.
- Mua bán, chuyển nhượng tài sản: Giúp người mua và người bán có căn cứ rõ ràng để đàm phán giá, đặc biệt với tài sản có giá trị lớn như bất động sản, xe, máy móc.
- Góp vốn hoặc chia tách doanh nghiệp: Thẩm định để xác định giá trị phần vốn góp bằng tài sản hoặc xác định giá trị tài sản trong quá trình chia tách.
- Cổ phần hóa, thoái vốn nhà nước: Là bước bắt buộc khi doanh nghiệp nhà nước thực hiện chuyển đổi sang công ty cổ phần.
- Giải quyết tranh chấp dân sự, thi hành án: Tòa án, cơ quan thi hành án thường yêu cầu định giá để xử lý kê biên, chia tài sản.
- Kiểm toán, lập báo cáo tài chính: Tổ chức cần xác định giá trị tài sản cố định, bất động sản, hàng tồn kho… theo giá trị thị trường.
Nhìn chung, thẩm định giá tài sản cần thiết khi có yêu cầu xác định giá trị tài sản một cách khách quan, minh bạch và đúng quy định pháp luật.
Các phương pháp thẩm định giá tài sản
Theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và Luật Giá hiện hành, thẩm định viên có thể áp dụng một hoặc kết hợp nhiều phương pháp sau để xác định giá trị tài sản:
- Phương pháp so sánh: So sánh tài sản cần thẩm định với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường gần thời điểm định giá. Phương pháp này thường được áp dụng với bất động sản, phương tiện vận tải, tài sản phổ biến.
- Phương pháp chi phí: Tính giá trị tài sản dựa trên chi phí để tạo ra tài sản tương đương ở hiện tại, sau đó trừ đi phần giá trị hao mòn. Phù hợp với tài sản là nhà xưởng, máy móc, công trình xây dựng…
- Phương pháp thu nhập: Dựa trên dòng tiền kỳ vọng mà tài sản có thể tạo ra trong tương lai, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp này thường dùng để định giá doanh nghiệp, tài sản cho thuê, dự án đầu tư.
- Phương pháp thặng dư: Áp dụng khi định giá đất dự án. Giá trị tài sản được tính bằng giá trị ước tính của dự án sau khi hoàn thành trừ đi tổng chi phí phát triển.
- Phương pháp lợi nhuận: Dùng để định giá tài sản là cơ sở kinh doanh, nơi lợi nhuận tạo ra chính là căn cứ xác định giá trị.
Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp phụ thuộc vào loại tài sản, dữ liệu thu thập được và mục đích thẩm định cụ thể.
Chi phí thẩm định giá tài sản bao nhiêu?
Chi phí thẩm định giá tài sản là giá dịch vụ được thỏa thuận giữa khách hàng và đơn vị thẩm định, không phải là lệ phí do Nhà nước quy định. Mức chi phí này không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm:
- Loại tài sản thẩm định: Tài sản càng phức tạp (doanh nghiệp, dự án đầu tư…) thì phí càng cao.
- Giá trị tài sản: Một số đơn vị áp dụng tỷ lệ phần trăm theo giá trị tài sản, thường dao động từ 0.1% đến 0,5%.
- Mức độ phức tạp pháp lý, hồ sơ: Tài sản có giấy tờ đầy đủ sẽ giảm thời gian và chi phí xử lý.
- Tiến độ yêu cầu: Nếu khách hàng cần thẩm định gấp, chi phí có thể tăng do phát sinh thêm nhân lực, thời gian.
- Vị trí địa lý: Tài sản ở xa hoặc khó tiếp cận có thể phát sinh chi phí khảo sát, lưu trú.
Gợi ý: Để tránh phát sinh ngoài hợp đồng, khách hàng nên yêu cầu đơn vị báo giá cụ thể, bao gồm mọi khoản phụ phí (nếu có) và điều kiện thanh toán ngay từ đầu.
Quy định về thẩm định giá tài sản
Hoạt động thẩm định giá tài sản tại Việt Nam được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật chuyên ngành, đảm bảo tính minh bạch, khách quan và đúng chuẩn mực nghề nghiệp. Các quy định pháp lý chủ yếu bao gồm:
- Luật Giá 2023 (có hiệu lực từ 01/7/2024): Xác định rõ thẩm định giá là hoạt động dịch vụ có thu phí, quy định nguyên tắc thị trường, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động thẩm định giá.
- Nghị định 78/2024/NĐ-CP: Quy định chi tiết về điều kiện hành nghề, hồ sơ, quy trình thẩm định và trách nhiệm pháp lý của tổ chức, cá nhân thẩm định giá.
- Nghị định 12/2021/NĐ-CP: Sửa đổi, bổ sung các quy định về hành nghề thẩm định giá, tăng cường quản lý chất lượng và tính minh bạch.
- Thông tư 28/2015/TT-BTC và các văn bản liên quan khác: Hướng dẫn về tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, nội dung chứng thư, phương pháp và quy trình kỹ thuật.
Ngoài ra, các tổ chức hành nghề cần tuân thủ các chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp, có chứng chỉ hành nghề hợp pháp, và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ báo cáo, lưu trữ hồ sơ theo quy định của Bộ Tài chính.
Mọi kết quả thẩm định giá chỉ có hiệu lực pháp lý khi được thực hiện bởi tổ chức có đăng ký hoạt động thẩm định giá hợp pháp và được thể hiện qua chứng thư thẩm định giá đúng quy chuẩn.
Quy trình thẩm định giá tài sản
Theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC và các văn bản liên quan), quy trình thẩm định giá tài sản gồm 5 bước cơ bản như sau:
- Xác định mục đích thẩm định giá
- Là bước đầu tiên nhằm làm rõ lý do sử dụng dịch vụ thẩm định: vay vốn ngân hàng, mua bán tài sản, xử lý tranh chấp, cổ phần hóa…
- Việc xác định mục đích giúp lựa chọn phương pháp định giá phù hợp và đảm bảo hiệu lực pháp lý của kết quả thẩm định.
- Khảo sát thực tế và thu thập thông tin
- Đơn vị thẩm định sẽ khảo sát tài sản thực tế (địa điểm, hiện trạng sử dụng, hồ sơ pháp lý…).
- Đồng thời thu thập thông tin thị trường, dữ liệu so sánh, chi phí thay thế, chi phí khấu hao, thu nhập kỳ vọng… để làm cơ sở phân tích.
- Phân tích thông tin và lựa chọn phương pháp định giá
- Tùy loại tài sản và mục đích thẩm định, chuyên gia sẽ áp dụng một hoặc nhiều phương pháp như: so sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư hoặc giá trị hiện tại của dòng tiền.
- Có thể hiệu chỉnh theo đặc điểm thực tế để đảm bảo giá trị sát nhất với thị trường.
- Xác định giá trị tài sản cần thẩm định
- Dựa vào phân tích, chuyên gia xác định mức giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định.
- Kết quả sẽ được kiểm tra chéo và đối chiếu để đảm bảo độ chính xác, khách quan.
- Lập và phát hành chứng thư thẩm định giá
- Chứng thư thẩm định giá là văn bản pháp lý thể hiện kết quả định giá.
- Bao gồm: thông tin tài sản, phương pháp áp dụng, phân tích cơ sở dữ liệu, giá trị cuối cùng và chữ ký của thẩm định viên có chứng chỉ hành nghề.
- Chứng thư cần tuân thủ đúng mẫu quy định của Bộ Tài chính và có thời hạn hiệu lực rõ ràng.
Thẩm định giá tài sản là một hoạt động quan trọng, không chỉ giúp đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong các giao dịch tài chính mà còn đóng vai trò pháp lý trong nhiều lĩnh vực như tín dụng, đấu giá, cổ phần hóa hay giải quyết tranh chấp. Việc nắm rõ quy trình, phương pháp và quy định pháp luật liên quan sẽ giúp cá nhân, tổ chức lựa chọn được đơn vị thẩm định uy tín, tối ưu chi phí và đảm bảo quyền lợi hợp pháp.
